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Radio Hamburg

Der Traum vom eigenen Zuhause

So unterschiedlich ist er in den einzelnen Stadtteilen Hamburgs

Hamburg, 27.01.2017
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Die wenigsten Käufer können eine Immobilie aus der Portokasse bezahlen und benötigen für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung einen Kredit.

Durch die gestiegene Nachfrage am Wohnungsmarkt sind selbstverständlich auch die Immobilienpreise stark nach oben geklettert.

Die Hansestadt Hamburg hat derzeit eine Bevölkerungszahl von rund 1,8 Millionen Menschen. Die Stadt wird immer attraktiver, weil sowohl Stadtentwicklung und Infrastruktur als auch der Arbeitsmarkt stetig positive Trends aufweisen. Kein Wunder also, dass die Einwohnerzahl allein in den vergangenen fünf Jahren um mehr als sieben Prozent gestiegen ist. Insgesamt verteilen sich die Einwohner auf etwa eine Million Haushalte. Durch die gestiegene Nachfrage am Wohnungsmarkt sind selbstverständlich auch die Immobilienpreise stark nach oben geklettert. Im Unterschied zu früheren Zeiten betrifft dies aber längst nicht mehr nur die gefragten Stadtteile, in denen Besserverdienende hohe Wohnungs- und Häuserpreise zu zahlen bereit sind, sondern auch die bislang eher weniger gefragten Gegenden. Die Erschließung neuer Bauflächen spielt dabei eine große Rolle, denn durch eine intelligente Planung und städtebauliche Entwicklung werden diese in Zukunft zu sehr gefragten Neubaugebieten werden. 

Der Wohnungsbedarf steigt in den kommenden Jahren stark an

Klar ist, dass die Stadt Hamburg etwas tun muss, denn schon jetzt mangelt es an Wohnungen. Fachleute schätzen, dass statistisch gesehen derzeit nur etwa 92 Prozent der Haushalte eine eigene Wohnung in Hamburg bekommen können. Es fehlen also acht Wohnungen auf jeweils einhundert Haushalte. Mit dieser Versorgungsquote bei Wohnungen belegt Hamburg unter den großen deutschen Städten den letzten Platz. Ob dies in kurzer Zeit geändert werden kann, ist fraglich, denn selbst wenn die Bautätigkeit schnell nach oben gefahren wird, dauert es Jahre, bis die Wohnungen bezugsfertig sind. Berechnungen der Stadt Hamburg zufolge sollen schon in 15 Jahren nochmals 7,5 Prozent mehr Menschen in der Hansestadt leben als heute. Dafür benötigt man wenigstens 6000 zusätzliche Wohnungen, was einem Zuwachs von 20 Prozent entspricht. In diese Zahlen ist jedoch noch nicht der kurzfristige Bedarf an zusätzlichem Wohnraum einberechnet, der sich durch den Zuzug von Flüchtlingen ergibt. Aktuell fehlt es hier bereits an Tausenden von Wohneinheiten, wobei die geplanten „Expresswohnungen“ für den normalen Wohnungsmarkt eher von nachrangiger Bedeutung sein werden.

Aufholeffekte betreffen auch bislang günstige Wohngegenden

Keine Frage: Hamburg ist und bleibt eine der schönsten Städte Deutschlands und deswegen planen viele Menschen ihre Zukunft dort. Doch wenn Du ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen möchtest, kann es horrende Unterschiede bei den Preisen geben, wenn Du den falschen Stadtteil auswählst. Natürlich will jeder am liebsten in einem hippen Stadtteil wohnen. Die Frage ist jedoch, welche Hamburger Stadtteile sich auch künftig in diese Richtung entwickeln. Klar ist, dass viele der Gegenden, in denen man bislang vergleichsweise günstig wohnen konnte, einem Aufholeffekt unterliegen. Hier steigen die Wohnungs- und Immobilienpreise in Zukunft vermutlich sogar stärker an als in den heute bereits teuren Vierteln. Es ist immer schwierig, Vorhersagen über die preisliche Entwicklung von Wohnraum zu treffen, doch eins scheint offensichtlich: Besonders die Stadtteile, die viel in eine gute Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und moderne Infrastruktur investieren, werden einen Aufschwung am Wohnungsmarkt verzeichnen.

Teure Stadtteile bieten nicht mehr das größte Wachstumspotenzial

Was bedeutet das nun für jemanden, der heute eine Immobilie in Hamburg kaufen möchte? Stadtteile wie Billstedt, Rissen oder Bramfeld waren früher nicht unbedingt ganz oben auf der Wunschliste vieler Hamburger. Doch für Käufer von Immobilien ist natürlich auch entscheidend, dass sich die Preise künftig stabil entwickeln oder nach oben gehen – denn der Werterhalt bzw. Wertzuwachs des eigenen Hauses ist ein wichtiger Aspekt bei der Verwirklichung des Traums der eigenen vier Wände. Und gerade die genannten Stadtteile werden schon im kommenden Jahr durch ihre steigende Attraktivität Zuwächse bei den Immobilienpreisen zwischen sieben und zehn Prozent verzeichnen können. Damit liegen sie erheblich über den Werten des gesamten Stadtgebiets, wo im Durchschnitt lediglich drei Prozent mehr gezahlt werden müssen als im Jahr zuvor. Das ist damit zu erklären, dass die bislang als Premium-Lagen eingestuften Stadtteile bereits unter einem starken Druck stehen und die Käufer deshalb lieber auf weniger gefragte Stadtteile ausweichen. So werden selbst in den eher günstigen Stadtteilen Lurup oder Tonndorf neue Städtebauprojekte vorgestellt, die auch hier für einen Preisanstieg sorgen werden. Am teuersten sind jedoch noch immer die üblichen Verdächtigen unter den Stadtteilen der Metropole: In Harvestehude zahlt man derzeit mit 7.207 Euro für den Quadratmeter am meisten für die Wohnfläche, gefolgt von der HafenCity mit 6.784 Euro. Schon mit etwas größerem Abstand folgt Uhlenhorst mit 5.550 Euro. Die höchsten Teuerungsraten am Wohnungsmarkt findet man jedoch anderswo. In Sternschanze, Dulsberg oder Rothenburgsort sind Zuwächse von 100 Prozent und mehr keine Ausnahme. Trotz dieses Preisanstiegs ist der Wohnraum dort aber immer noch relativ günstig zu haben.

Baufinanzierung mit dem Tilgungsrechner planen

Die wenigsten Käufer können eine Immobilie aus der Portokasse bezahlen und benötigen für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung einen Kredit. Angebote gibt es reichlich und die Konditionen klingen fast immer sehr verlockend. Doch wie günstig eine Baufinanzierung wirklich ist, hängt nicht nur vom Zinssatz ab, sondern auch davon, welche Art der Darlehenstilgung man anstrebt. So kann es eine erhebliche Rolle spielen, wie sich Sondertilgungen oder laufende Tilgungen auf das Darlehen auswirken. Solche Faktoren lassen sich ohne technische Hilfe nur schwer berechnen. Aber es gibt im Internet auch dafür eine Lösung. Mit dem Tilgungsrechner auf baufi24.de kann man beispielsweise in Sekundenschnelle verschiedene Szenarien durchspielen. Der Rechner zeigt dann die Restschuld des jeweiligen Finanzierungsmodells an. Dabei kann man sowohl einen bestimmten Tilgungssatz als auch eine gewünschte Monatsrate vorgeben. Eine solche Rechnung kann für Dich besonders aufschlussreich sein, auch wenn Du bereits deine Baufinanzierung durchgeplant hast, denn die zusätzlichen Informationen über Tilgungsleistung oder Änderungen der Kreditrate bei Anpassungen des Zinssatzes eröffnen oft neue Perspektiven. Clevere Planung bei der Auswahl des Stadtteils ist ebenso wichtig wie die Wahl der richtigen Baufinanzierung.