Erbschaft einer Immobilie: Was ist wirklich wichtig?

Jahr für Jahr befinden sich einige Menschen in Hamburg in der „glücklichen“ Situation des Erbens einer Immobilie. Was sich zumindest aus finanzieller Sicht nach einem Glücksfall anhört, bringt in der Praxis oft schwere Entscheidungen und viel Verantwortung mit sich. Worauf zu achten ist, damit alle bürokratischen Hürden sicher genommen werden können, das sehen wir uns hier in diesem Artikel an.

Das Ausschlagen als mögliche Option

Jede zweite Erbschaft in Deutschland enthält eine Immobilie. Hierbei handelt es sich aber nicht immer um den Sechser im Lotto, den viele vielleicht vermuten würden. In manchen Fällen lohnt sich sogar das Ausschlagen der Erbschaft. Denn mit dem Tod des Erblassers ist die Verpflichtung verknüpft, als dessen Rechtsnachfolger die Rechte und Pflichten des Verstorbenen zu übernehmen. Sich als Eigentümer der Immobilie eintragen zu lassen kann daher auch bedeuten, die Verbindlichkeiten zu übernehmen.

Aus dem Grund ist es wichtig, sich unmittelbar darüber zu informieren, ob die Immobilie werthaltig ist. Ein einfacher Verkehrswertrechner bietet die Möglichkeit, sich Klarheit in dieser Frage zu verschaffen. Der Verkehrswertrechner macht deutlich, ob der Wert der Immobilie und die damit verbundenen Verpflichtungen in einem sinnvollen Verhältnis zueinander stehen. Ist das persönliche Einkommen hingegen zu gering, um die finanziellen Verpflichtungen weiterführen zu können und auch die Immobilie selbst wird nicht als wertvoll eingestuft, so kann das Ausschlagen der Immobilie der richtige Weg sein. Ein hochwertiger Verkehrswertrechner, der dazu herangezogen werden kann, ist hier auf dieser Seite zu finden. Im Zweifel lohnt es sich, auch einen externen Rat einzuholen. Dafür bietet der Experte Claus M. Büttner als Immobilien- und Nachlass- Experte und Nachlassverwalter vom Verbund Erbmanufaktur seine Dienste an.

Verdeutlicht der Verkehrswertrechner, dass sich das Antreten der Erbschaft nicht lohnt, so bleiben ab dem Tod des Erblassers sechs Wochen Zeit, um das Erbe auszuschlagen. Ansonsten wird das Erbe automatisch angetreten. Auch wenn in dieser Zeit der Umgang mit der Trauer eine wichtige Rolle spielen mag, ist eine rechtzeitige Entscheidung von großer Bedeutung.

Den Grundbucheintrag ändern

Gehört eine Immobilie zum Nachlass, der angetreten werden soll, so stehen die Erben nun in der Verantwortung, den Grundbucheintrag zu ändern. Dort ist der Erblasser noch immer als Eigentümer eingetragen, wobei die Erben nun aufgrund der gesetzlichen Erbfolge zu neuen Eigentümern geworden sind. Der Antrag auf die entsprechende Berichtigung muss schriftlich an das Grundbuchamt gerichtet werden, welches am Amtsgericht angesiedelt ist.

Der Antragsteller steht nun in der Pflicht, dem Amt die Erbfolge nachzuweisen. Die Vorlage des Erbscheins ist also entscheidend, um den Eintrag berichtigen zu können. Alternativ ist es möglich, einen Erbvertrag oder ein notarielles Testament mitsamt dem Eröffnungsvermerk vorzulegen, sofern die Erbfolge aus diesen Dokumenten ohne jeden Zweifel abgelesen werden kann. Hierbei handelt es sich auch um einen praktischen Weg, die Kosten zu umgehen, die mit der Ausstellung des Erbscheins verbunden gewesen wären.

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?

Eine weitere wichtige Unterscheidung betrifft die Anzahl der Erben. Wer sich als Alleinerbe wiederfindet, der ist nun der alleinige Rechtsnachfolger des Erblassers. Befinden sich noch andere Erben in dieser Position, zum Beispiel die Geschwister, so handelt es sich um eine Erbengemeinschaft. Die Miterben erhalten in der Folge kein alleiniges Eigentum in Bezug auf die einzelnen Gegenstände des Nachlasses. Stattdessen erfolgt die Verwaltung des Nachlasses gemeinschaftlich. In der Folge erfordern alle weiteren Handlungen einen einstimmigen Beschluss in der Gruppe.

Eine präzise Abstimmung aller gemeinsamen Aktionen ist entscheidend, um das Erbe ohne Zwist weiter verwalten zu können. Denn ein Mehrheitsbeschluss reicht in der Regel noch nicht aus, um die Immobilie zum Beispiel verkaufen zu können. Eine Konsolidierung der gemeinsamen Interessen ist dann zum Beispiel im Zuge einer Regelung eines Erbauseinandersetzungsvertrags möglich.

Verkaufen, Vermieten oder Eigennutzung?

Die letzte große Entscheidung, die mit der Erbschaft verbunden ist, betrifft natürlich die weitere Nutzung der Immobilie. Eine erste Option stellt die Eigennutzung dar, bei der oft der emotionale Bezug zum Haus der Eltern entscheidend ist. Ein Blick auf den genauen Zustand der Immobilie ist in dem Fall unerlässlich. Hier stellt sich die Frage, ob schon ein Renovierungsstau vorliegt, der erst einmal eine umfassende Sanierung notwendig macht. In einer Erbengemeinschaft ist es bei einer angestrebten Eigennutzung wichtig, die Miterben auszahlen zu können.

Eine zweite Option liegt in der Vermietung der Immobilie. Von der Vermietung eines Einfamilienhauses wird jedoch in vielen Fällen abgeraten. Dies hat damit zu tun, dass sich die notwendigen Kosten für die Instandhaltung schlecht auf einen einzelnen Mieter umlegen lassen. Auch die ersehnte Eigenkapitalrendite, die für ein sinnvolles Investment sprechen würde, ist oft nicht vorhanden. Besser gestaltet sich die Situation hingegen bei Mehrfamilienhäusern.

Kommt bei der betreffenden Immobilie eine Eigennutzung oder die Vermietung nicht in Frage, so kann ein zeitnaher Verkauf angestrebt werden. Gerade die Wertsteigerungen der letzten Jahre sprechen für das finanzielle Potenzial dieser Entscheidung. Damit für den Verkauf ein sinnvoller Preis ausgemacht werden kann, ist es natürlich zu empfehlen, die Immobilie im Vorfeld durch einen erfahrenen Immobilien- und Nachlass-Experten schätzen zu lassen und dadurch einen Orientierungspunkt zu gewinnen.